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[patrick]

Bonjour

On entend tout et son contraire au sujet de la société civile immobilière.
Pourquoi alors devrait-on en constituer ?

Patrick (75 Paris)

[G.Scemama]

Bonjour

En effet, il convient de prendre garde aux illusions !

Certains ont attribué par le passé de nombreux avantages fiscaux à la sci, ce qui n'est évidemment pas le cas.
Si le paradis fiscal existait, cela se saurait et de facto, il serait voué à sa disparition certaine !

Cependant, quelques raisons pourraient motiver le recours à la SCI :

1) Eviter l'indivision
La SCI offre l'avantage de la stabilité :
- Les associés échappent à la menace de l'action en partage,
- Les parts peuvent éventuellement être plus facilement négociables que des droits indivis,
- Les décisions peuvent échapper à l'unanimité.

2) Réduire sa responsabilité
Chaque associé répond en proportion de sa part dans le capital social (sauf engagement autre) :
- La responsabilité n'est pas solidaire,
- La responsabilité est subsidiaire : chaque créancier doit d'abord se retourner contre la société
Mais une banque prêteuse exigera probablement des garanties (nantissement des parts sociales, inscription hypothécaire, caution simple ou solidaire des associés...)

3) Transmettre son patrimoine
- Réduire potentiellement les droits de donation (car calculés sur la valeur vénale des parts sociales),
- Avantager certains héritiers.

Attention : d'une manière générale, il convient d'être prudent quant à la requalification du montage. L'abus de droit mis en oeuvre par l'administration fiscale est une arme dont il faut se méfier. La fictivité existerait par exemple si aucune assemblée n'était réunie.

Les conseils avisés d'un professionnel sont ainsi indispensables.

Gérard SCEMAMA
Expert-comptable / Commissaire aux comptes
Cabinet Actions Audit & Expertise Comptable - 91, avenue d'Italie - 75013 Paris
http://www.cabinet-comptable.com